皆さまJ-REITという金融商品をご存じでしょうか。
私は資産運用の投資対象を分散させることを目的にサテライト投資として、一定割合をJ-REITに割いています。
本稿ではJ-REITを活用した私の2024年からの投資方針を考えてみましたので、解説していきたいと思います。
結論から言いますと、以下の条件のほとんどを満たす時期・銘柄に投資をしていきます。
①東証REIT指数が1800台
②SMBC日興証券のアナリストレポートでの投資評価が良い
③分配金利回りが4％以上
④営業収益と営業利益が右肩上がり
⑤ROAが右肩上がりか横ばい
J-REITとは
そもそもJーREITというものに馴染みのない方も多いかと思います。
J-REITとは不動産運用で得られた賃料などの利益の一部を投資家に分配する金融商品です。
自分で不動産投資をするのは資金面でも、管理面でもハードルは高いですが、これらを不動産投資法人にお任せで、賃料収入の一部をいただけるというものです。
J-REITの規模がどの程度かというと、東証株式市場の時価総額がおよそ867兆円（2023年末時点）に比べてJ-REITがおよそ15兆円と市場規模が1.7％程度と小さいため、割とマイナーな投資手法かもしれません。
株式が株式会社を対象にして投資を行うことに対して、J-REITは投資法人という不動産を運用することを目的にして作られた法人に投資を行います。
J-REITのメリット
J-REIT投資のメリットは分配金利回りの高さだと思います。
例えば利回りの高さで比べると、東証株式市場に上場する株式で配当金利回り4％を超える銘柄は341銘柄/3,931銘柄（8.67％）であるのに対して、J-REITでは49銘柄/58銘柄（84.5％）もあります（2024年1月20日時点）。
これはJ-REITの仕組み上の利点があるためです。
ざっくり説明しますと、J-REITにおいては利益の90％以上を分配することなどの条件を満たすことで、法人税の課税を回避することが出来るため、各投資法人は多くの分配金を株主に対して出してくれます。
通常の企業であれば、利益から法人税が課税された後に残った利益の一部から株主への配当を行いますが、J-REITであれば法人税が課税される前の利益に対して、90％以上もの分配金が得られます。
利益を出し切ってしまう分、株価・企業価値の上昇は期待しずらいですが、制度上安定して分配金がいただけるというメリットがあると思います。
ＪｰＲＥIＴへの投資目的
私がJ-REITに投資する目的は、配当収入と投資対象を分散させるためです。
私は投資対象のメインを米国インデックス投資にしていますが、ドル円の為替や、株式市場の状況により、株価の浮き沈みがあります。
このような時に値動きの異なる投資対象がポートフォリオの中に組み込まれていると投資に落ち着いて取り組めると思い、J-REITをポートフォリオの中に一部組み入れています。
とはいえ、J-REITもリーマンショックや新型コロナウイルスなど、先の見えない状況化では株式以上に大きく値を下げましたので、完全なリスクコントロールにはなりません。
ただ、J-REITの収益の源泉である賃貸収入は数年単位で賃貸契約が交わされているため、株式市場が暴落した際にも分配金が減りずらいため、保有継続のモチベーションになります。
なぜ投資方針が必要なのか
J-REIT自体は特別儲かる金融商品ではなく、東証REIT市場に連動したETFの過去成績を見るとここ10年間でほとんど値上がりしていません。
もちろん株価の上昇以外にも2024年1月時点で3.9％程度の分配金収入があります。
J-REIT投資の目的は配当収入と自分のポートフォリオの安定化です。
東証連動ETFの成績でも目的は達成していますが、最近の日本高配当株の成長と見比べると見劣りしてしまいますね。
このため、J-REITに関しては、投資信託やETFなどの積立投資よりも、個別の銘柄を選んで値下がりしたタイミングで投資したいと思います。
これにより、市場平均以上の投資成績を上げていくことを目指して、J-REITでは個別銘柄に投資をしています。
昨年までは、単純に利率の高い銘柄を中心に投資していましたが、2024年を機に改めて投資方針を考えてみました。
投資方針
投資タイミングの目安
①東証REIT指数が1800台に達した時
過去の東証REIT指数の値動きを見ると、1800ポイント台を底にして上昇するパターンが多かったため、経験則的に目安としてこの基準を設けました。
新型コロナウイルスが蔓延した際は大きく下落しましたが、今思うとこの時が買付のタイミングでした。
銘柄選定
次のステップで以下の②～⑤を確認して、投資する銘柄を絞っていきたいと思います。
②ＳＭＢＣ日興証券のアナリストレポートで評価の優れた銘柄を抽出
③抽出した銘柄について、利回りを確認
④～⑤IRBANKで営業収益・営業利益・ROAを確認
②SMBC日興証券のアナリストレポートを参照
ＳＭＢＣ日興証券のレポートでは各銘柄に対する評価がされているので、評価の優れた銘柄をは選定します。
残念ながらこちらの投資レポートはSMBC日興証券に口座開設していないと得られない情報になります。
③分配金利回りが4％以上
J-REITの投資目的は基本的には分配金目的のため、4％以上を基本に少なくとも3.5％以上の分配金利回りを投資対象としていきます。
④営業収益と営業利益が右肩上がり
J-REITは利益のほとんどを分配金として出しているため、株式以上に営業収益と営業利益の伸びは重要であると思います。
このため、業界全体が一時的に低迷しているなど特別な理由がない限り、営業利益と営業収益が伸びている銘柄から選びたいと思います。
⑤ROAが右肩上がり
ROAとは総資産に対してどれだけ利益を獲得できたかの指標です。
ROAが高い銘柄を選ぶことで、利回りの高い収益物件を獲得できていることが確認できます。
営業収益・営業利益の伸びは増資によって収益性の低い物件を得ている可能性もあるため、ある程度はふるい分けできるのではないかと思います。
J-REITでは利益から投資家への分配金を出しているため、今後も安定した分配金を得ていくためには、ROAが上昇していくことが必要になります。
ただ、J-REITの場合は右肩上がりの銘柄は数少ないため、横ばいより良いくらいのイメージで探しています。
まとめ
これらの条件をかいくぐった投資時期・銘柄であればかなり自分としては信頼できると思います。
昨年まで購入したJ-REITもありましたが、今回は一旦リセット。まだ、東証REIT指数が1800台なので、今回の方針に当てはまる銘柄に入れ替えていきたいと思います。
第三者のプロのアナリストの判断を参考にしつつ、自分でも銘柄選定を行うことで、投資対象に対して、信じられるようになると思います。
現在のところ、東証REIT指数が2100以上まで上昇した場合には、少しずつ売却を進めていこうと考えています。
今回の記事が何かの参考になりましたら幸いです。
本記事は私の経験を述べたものであり、投資推奨ではございませんが、私の経験が何かしら参考になれば幸いです。投資判断はご自身の判断で行ってくださいね。
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